楼市,正在暗流涌动

房子“贬值潮”来临,楼市现“怪象”,抢房和退房是“一波人”

是星叔,全国资深房产投资专家,你相见恨晚的买房军师,目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“星叔房谈”微信公众号进入知识星球提问,以下精选问答内容来自“星叔房谈”知识星球

提问:星叔好,本人80后、安徽农民!来上海做的小生意!一直都在做生意!木有想买房子!以前就想着多开几家店!最近几年生意不好!难做!手里有点余钱!去年就在上海高行买了一套门面房可用面积是300平方!300平方有开发商送的一些面积!房产证上是160平方!在无锡滨湖区买了一套4室住宅!在上海目前还有一个房票!目前交6年社保!真心很后悔老早没有买房!请问,我后面该怎么操作!谢谢!

回答:既然手里有些余钱,从资产配置角度来看,我建议你在上海购入一套住宅

关于你的门面房,不知道你的租金收益率,如果做不到租金收益率5% (每年租金除以买入价)的话,我建议你可以考虑出售,加到住宅投资中去。

未来长远看,随着电商的蓬勃发展,线下零售会受到很大冲击,会压制租金收益率。而且商业住宅有土地增值税,这个会吞噬大部分利润。

当前就可以二手房看起来,上海未来发展的重心在于西面的大虹桥、张江区域,但是浦东普遍贵于浦西,投资上可以尽可能考虑西面闵行、松江的区域。

 

如果资金充裕的话,尽可能把标的定在1200万以_上。目前上海认房又认贷,1200万以上标的买家人数较少,比较容易出笋,你重点关注这方面。

投资效率最高的是近郊次新,单价上最好控制在4万,有轨道交通支撑的盘,距离不宜太远,在25km内,选筹以二手为主。这几个条件加上,其实可选范围就小了许多,应该目标就很明确了

提问:星叔 0首付买房是怎么操作的?
回答:详见知识星球内部分享《0首付+0月供 到底该怎么玩》。

提问:星叔好,请问央行今年内多次降准,到底对我们购房者有什么直接影响吗?何时才是购房时机?

回答:简单来说几点降准对楼市影响:

1.全面降准,过半资金进入房地产,楼市利好。

2.房企融资贷款环境变松,利好房企。

3.一举三得,一则为楼市放水,二则促进销售成交,三则稳定房价上涨信心。

 

对购房者:

1.银行资金宽松,对于房企和购房者的贷款利率下调有积极的作用,进一步活跃房地产开发和房屋买卖的市场。

2.银行资金宽松,总体上后续放贷的节奏会加快,相关贷款业务也能够得到很好的支持,利好买房者。

 

关于购房时机:

今年大的基调应该是:宽货币+大基建+稳房产+去库存。

也将是全面降准降息之年。

 

LPR会继续降低毫无疑问,即使不降,各地也会通过降低加点数来显著降低刚需的房贷成本。

宽松的货币政策,积极的财政政策,外加大基建和稳房产,这些都有助于提振楼市信心

各种利好政策频出,现在就是买房的绝佳时机!

提问:坐标东莞厚街,预算200左右。工作在康乐南路,我是应该买康联汇展中央的毛坯房还是继续等珊美地铁口的新盘?子弹200+,年收入20万左右,首套房,我应该怎么买?

回答:子弹200+,首套我更建议你上车深圳

虽说东莞有一定潜力,但毕竟还只是临深城市,作为一线城市卫星城,升值潜力还是远远不如深圳。

最主要你的子弹刚好符合深圳上车,那肯定大单优先,一线城市天花板更高,更重要的是稳,大仓位放在一线,可以长持到天荒地老。  

在职业多军的资产配置理念里,从来都是主力压箱底资产,防守属性大于进攻属性。城市化进程还远未结束,一线城市房地产供需失衡还远未解决,而房产的金融功能又如此之优秀,让它在过去二十年和接下来的三十年,进攻属性仍然相当不错。

 

深圳投资价值高的板块 详见知识星球内部

提问:坐标银川改善生活+投资房,子弹不多怎么操作?14年买了05年建好的87.89平二手房,商贷月还1700,16年进行了精装改造,6层顶楼无电梯。交通便利离单位近,离西夏区实验小学700米,旁边购物商场将完工,距在建幼儿园800米。 

个人情况: 32岁地方国企年入9-10,年可结余2-3万,公积金月1900。子弹10~15,可向父母借20,能不借最好。 

思路: 1、卖住房,换130-160的改善住房; 

2、出租住房还贷。公积金贷购130-160精装二手次新。哪套涨幅快卖哪套再投资。 

3、借父母资金,还清现有房贷。做大待购房标的,套出资金还父母借款,操作细节不清楚。 

4、借助杠杆在全国寻找投资机会。

回答:你好,首先你的子弹太少10-15,加上银川城市能级太低,房子实际价值有限,所以方案三和四不可行。 

银川虽然是省会城市,但是存在感不强,全国来看属于三线城市,市区常住人口200w左右,也没有特别高新的产业,纯投资建议去人口1000万以上的一二线城市,人口流入和产业结构决定了房子未来的价值。

银川去年涨幅10%,因为房价基数低,属于补涨,但是实际内生动力不强。当然,作为本地土著,买一套好的房子,自住加投资是没有问题的,未来会随大盘涨,不过幅度会很有限,期望值不要太高。

我更倾向方案一,银川这种城市买一套好的自住房享受生活,不要过多想投资,涨幅不会如你意,银川房价没有前途。

另外你现在的住房顶楼+无电梯,未来都是硬伤,现在也适合刚需置换。

如果未来想纯投资,资金30万左右建议考虑沈阳,长沙。

 

 

提问:星叔好,请问房价那么高,谁还买得起房。一套80万元的房产,至少需要月收入10000元以上。而且当购买房产后,月收入的一半将用于月供,购买力极大萎缩。房价越高,会导致购买力越弱,消费越少,您觉得对吗?

回答:这样的观点,忽略了一个很重要的现实。房价并不是一个人的事。买卖是双向的。有一个买房的,必然就有一个“卖房”者。当买方者掏出80 万元房款时,必然有另外一个人,收入了80 万元。二者严格相等,丝毫不少。

 

当有一人丧失80 万元购买力时,必然有另外的一个人,增加了80 万元购买力。当有人缩减开支时,必有人获得了大笔的现金。

 

一般的研究分析,都是把目光瞄准了购房者一族。从现有白领来说,购买力是不断萎缩的。

 

将目光放更久远一点,将考虑群体放到全社会的民工,建筑工人,搬运司机。就会发现完全都不是这么回事。当小白领花80 万掏钱买房时,必然有建筑商获得了80 万元入帐。其中10 万元建筑工人工资,10 万元建材原料,10 万元广告营销策划, 10 万元金融融资收入,10 万元绿化配套设施,30万元政府税费和地基拆迁费用。

当小白领掏钱80 万元买房时,必然有更多数以千千万的人群,获得了工作,找到了销路,接到了订单,拿到了工资。或者政府收到了税费,开建公共工程,孤老拿到赡养。

货币是循环流动的,财富是守恒的。整个社会好比一座巨大的生物链。小白领站在了链条的上层。

所以无谓房价多少,购买力永不消失,只不过从一个人的手中,到了另一个人的手中。

提问:星叔,我还是安徽蚌埠的那位,因为之前没有关注过这方面的内容,看到您发的内容颠覆了我的观念,觉得非常敬佩您。

接着老破小的问题:如果这个房子顺利卖了也只有不到50w,我同时自己也有房贷,到合肥有好的投资房吗?不知道会不会有户口或者二套房等限购政策?

回答:安徽投资只看好合肥,省会单核城市,蚌埠还是能级太低,从投资角度看,蚌埠留一套自住就可以,资金更多向合肥靠拢,未来价值最大化。 

 

合肥是限购的,可以采用54大法,找人代持,中介硬过户,法拍房等方式破限购

合肥投资重点板块详见知识星球内部。

 

 

提问:星叔您好,坐标兰州,目前看了兰州几个小区,麻烦您帮忙给个建议: 1、兰州豪布斯卡,位于市中心西站,价格14000+ 2、中央首付,位于高铁站西1公里,价格13500+ 3、华润未来城市,位于兰州郊区彭家坪,价格10500+ 自用,考虑以后小孩儿上学! 因为现在感觉房价略有回落,您觉得现在入手合适还是等年底,这3个小区您看着咋样,从升值空间来看未来哪个升值空间最大,谢谢!盼望回复!

回答:买兰州豪布斯卡更好,小区位于高铁西站对面,地铁一号线附近,紧邻西津西路主干道,交通路网发达。

20多条公交线路覆盖整个兰州,十分钟可以到达兰州西站商圈,万辉商圈。教育资源也比较好,周边小学、中学、大学都有很多。 

自住不用太过于择时,现在就可以买。

兰州房价相对扁平,价差不是很大,没必要买太偏远,买靠近市中心一点的,未来保值增值能力更好。

提问:长沙目前合适投资的地段,备选项有1、恒大童世界,2、高铁西站澳海望州府3、开福区的恒基旭辉4、长沙融创城5、望城碧桂园培文府。谢谢。目前有一套安置房长沙诚兴园,2013年购买,临近地铁两条线路。目前已经满五年了,是否合适处理。谢谢

回答:1.安置房满5建议出手,一般政策性房产主要是品质和税费上的差别。安置房很多是没有产权证的,即使有,也是卖房者在取得房产证之日起五年后才能过户给买房者。

安置房一直是每个区域的最低价格,投资谨慎,除了价格,还需要关注流动性和品质。

2.长沙对于稳定楼市的决心很大,如果是指望短期获利,还是没啥必要,长期稳定投资可以考虑,与周边省会城市比较,长沙仍然是有空间的。就长沙投资来说,地段和学校更重要,地铁倒也需要,只是长沙以后的地铁盘会越来越多。现在地铁边的楼盘,升值不算明显。 

长期投资,需要考虑片区发展和板块轮动。

长沙投资回报率最高的板块 详见知识星球内部

提问:星叔你好,南京六合的远洋棠悦山水楼盘怎样,值得短期投资吗?房价1万1左右,地铁1公里,有学区,靠动物园和金牛湖风景区,但是担心六合化工污染不宜居住,而且此远郊的交通不便,离南京主城区太远,考虑到江北新区是否能辐射到它这边,会不会有升值空间。刚需,手里资金不多,可以入手吗?如今98平已卖完,我去的时候那边只剩112平的可选,现在上周末才交了2万定金,之前没考虑周全,盲目决定,请问能否入手,不能的话就只能忍痛算了,南京还有首付的30万左右的楼盘推荐吗?若房价很高,买个40-50平左右的小房合理吗?感觉首付不够,目前工资1万多,是否需要在攒个一年再买?单身狗想买房很急,谢谢!

回答:六合太偏远了, 南京这座城市长期是看好的,短期来说,上一轮涨幅还没消化完,估计还要横盘半年到一年。

定金应该和开发商协商,目前你预算有限,不用太着急上车,建议继续蓄力,未来入南京主城区。

自从楼市调控以来,全国各城市房价分化明显。以前闭着眼买房就能赚钱,而现在不能盲目买房了。

适合普通投资者的房产是中规中矩、确定能赚钱的,哪怕赚得不多,只要赚钱了,后面就有机会滚动资金,继续建仓。所以应该选择主流的房产,容易升值套现。在楼市投资中,人生第一套房一定要赚钱,追求确定性的回报

随着城市人口的增多,拥有教育资源的房子也将更加稀缺。如今城市中的上学原则是划片入学,户口在片区内的孩子就具备入学资格。而城市中的学校都有排名,好学校大家都想让孩子上。因此,学区房就非常抢手。

北上广深等城市随着人口的增加终将成为国际性的大都市。人口越集中的城市,交通压力越大。因此,拥有交通资源的房子得到更多购房者的喜欢。

城市需要不断发展,适应不断增多的人口就要普及地铁,地铁是城市中重要的交通资源。因此,城市中拥有地铁资源的房子的保值,升值空间较大

南京投资回报率高的板块 详见知识星球内部

 

提问:你好,星叔!坐标西安!陕西宝鸡太白山风景区现升级为5A,旅游区内,现盖了不少温泉入户的房子,介绍说陕西有规划修旅游环线高铁/地铁,可以当民宿出租。我看了太白麒麟府(40年),想投资+偶尔自住,但又怕租不出去,毕竟我在西安,离得远,也不方便。烦请星叔,给予指导,谢谢!

回答:不要买,这种旅游区房子完全是坑! 

以前分析过很多次: 在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下,圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区,再做一个温泉或者游乐场,一个特色的小镇就诞生了。

很多人会被眼前的美景陶醉,梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活,战战兢兢的走进了售楼部,一问价格首付才十几二十万,于是脑子一热就交了定金,买这种房子不仅仅是伪需求,更是一种伪投资。

从需求上讲,相比泡温泉,老人更需要的是健全的医疗设施,相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆,孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。

从投资上讲这种资产一是没有升值潜力,二是没有变现能力。

能推动房子升值的是学校地铁,商业医疗,绝对不是什么温泉SPA,更不是什么过山车和海盗船。

提问:星叔,想问一下买二手房,如何去和房东砍价呢?
回答:砍价是门技术,详见知识星球内部分享《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》。

 

提问:星叔好,小企业老板,受现在大环境影响,开了才一年的公司现在没法开工,没有收入来源,房贷车贷还有员工工资…感觉很焦虑,力不从心,生活真难,该怎么办?

回答:因为这次影响,很多企业的日子都不太好过。这次学到的最最重要的一课,那就是:永远要保持危机感,永远要储备好防守资金。因为你永远也不知道明天会有什么“黑天鹅”发生。

房产投资要准备至少2-3年的防守资金,这里的防守资金,不一定是指现金和存款,稳定的工资、大额信用卡、各种银行贷款甚至亲友愿意借钱的金额,都可以被列入在内。

通过以上这些渠道,能帮你熬过3年的房贷月供缺口,这才是防守资金存在的意义。有了防守资金,我相信你在遇到黑天鹅事件的时候,心态就会好很多。

在这么不确定的大环境下,我们能够确定的只是自己。其实,人生际遇并不是完全由环境决定,而是取决于你的思维和决策。

现在变化太快了,每一天每个月每一年都有无数的变化,如果只盯着变化,你会很容易焦虑,抓不到生活的重心。

可以用贝索斯的思考方法,问自己:未来3/5/10年,什么是不变的?

只有把战略和重心,放在确定和不变的底层逻辑上,你内心才会容易安定,才会有耐心去做有长期竞争力的事

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