我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔好，本人80后、安徽农民！来上海做的小生意！一直都在做生意！木有想买房子！以前就想着多开几家店！最近几年生意不好！难做！手里有点余钱！去年就在上海高行买了一套门面房可用面积是300平方！300平方有开发商送的一些面积！房产证上是160平方！在无锡滨湖区买了一套4室住宅！在上海目前还有一个房票！目前交6年社保！真心很后悔老早没有买房！请问，我后面该怎么操作！谢谢！
回答：既然手里有些余钱，从资产配置角度来看，我建议你在上海购入一套住宅
关于你的门面房，不知道你的租金收益率，如果做不到租金收益率5% (每年租金除以买入价)的话，我建议你可以考虑出售，加到住宅投资中去。
未来长远看，随着电商的蓬勃发展，线下零售会受到很大冲击，会压制租金收益率。而且商业住宅有土地增值税，这个会吞噬大部分利润。
当前就可以二手房看起来,上海未来发展的重心在于西面的大虹桥、张江区域，但是浦东普遍贵于浦西，投资上可以尽可能考虑西面闵行、松江的区域。
如果资金充裕的话，尽可能把标的定在1200万以_上。目前上海认房又认贷，1200万以上标的买家人数较少，比较容易出笋，你重点关注这方面。
投资效率最高的是近郊次新，单价上最好控制在4万，有轨道交通支撑的盘，距离不宜太远，在25km内，选筹以二手为主。这几个条件加上，其实可选范围就小了许多，应该目标就很明确了
提问：星叔 0首付买房是怎么操作的？
回答：详见知识星球内部分享《0首付+0月供 到底该怎么玩》。
提问：星叔好，请问央行今年内多次降准，到底对我们购房者有什么直接影响吗？何时才是购房时机？
回答：简单来说几点降准对楼市影响：
1.全面降准，过半资金进入房地产，楼市利好。
2.房企融资贷款环境变松，利好房企。
3.一举三得，一则为楼市放水，二则促进销售成交，三则稳定房价上涨信心。
对购房者：
1.银行资金宽松，对于房企和购房者的贷款利率下调有积极的作用，进一步活跃房地产开发和房屋买卖的市场。
2.银行资金宽松，总体上后续放贷的节奏会加快，相关贷款业务也能够得到很好的支持，利好买房者。
关于购房时机：
今年大的基调应该是：宽货币+大基建+稳房产+去库存。
也将是全面降准降息之年。
LPR会继续降低毫无疑问，即使不降，各地也会通过降低加点数来显著降低刚需的房贷成本。
宽松的货币政策，积极的财政政策，外加大基建和稳房产，这些都有助于提振楼市信心
各种利好政策频出，现在就是买房的绝佳时机！
提问：坐标东莞厚街，预算200左右。工作在康乐南路，我是应该买康联汇展中央的毛坯房还是继续等珊美地铁口的新盘？子弹200+，年收入20万左右，首套房，我应该怎么买？
回答：子弹200+，首套我更建议你上车深圳
虽说东莞有一定潜力，但毕竟还只是临深城市，作为一线城市卫星城，升值潜力还是远远不如深圳。
最主要你的子弹刚好符合深圳上车，那肯定大单优先，一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。
在职业多军的资产配置理念里，从来都是主力压箱底资产，防守属性大于进攻属性。城市化进程还远未结束，一线城市房地产供需失衡还远未解决，而房产的金融功能又如此之优秀，让它在过去二十年和接下来的三十年，进攻属性仍然相当不错。
深圳投资价值高的板块 详见知识星球内部
提问：坐标银川改善生活+投资房，子弹不多怎么操作？14年买了05年建好的87.89平二手房，商贷月还1700，16年进行了精装改造，6层顶楼无电梯。交通便利离单位近，离西夏区实验小学700米，旁边购物商场将完工，距在建幼儿园800米。
个人情况: 32岁地方国企年入9-10，年可结余2-3万，公积金月1900。子弹10～15，可向父母借20，能不借最好。
思路: 1、卖住房，换130-160的改善住房；
2、出租住房还贷。公积金贷购130-160精装二手次新。哪套涨幅快卖哪套再投资。
3、借父母资金，还清现有房贷。做大待购房标的，套出资金还父母借款，操作细节不清楚。
4、借助杠杆在全国寻找投资机会。
回答:你好，首先你的子弹太少10-15，加上银川城市能级太低，房子实际价值有限，所以方案三和四不可行。
银川虽然是省会城市，但是存在感不强，全国来看属于三线城市，市区常住人口200w左右，也没有特别高新的产业，纯投资建议去人口1000万以上的一二线城市，人口流入和产业结构决定了房子未来的价值。
银川去年涨幅10%，因为房价基数低，属于补涨，但是实际内生动力不强。当然，作为本地土著，买一套好的房子，自住加投资是没有问题的，未来会随大盘涨，不过幅度会很有限，期望值不要太高。
我更倾向方案一，银川这种城市买一套好的自住房享受生活，不要过多想投资，涨幅不会如你意，银川房价没有前途。
另外你现在的住房顶楼+无电梯，未来都是硬伤，现在也适合刚需置换。
如果未来想纯投资，资金30万左右建议考虑沈阳，长沙。
提问：星叔好，请问房价那么高，谁还买得起房。一套80万元的房产，至少需要月收入10000元以上。而且当购买房产后，月收入的一半将用于月供，购买力极大萎缩。房价越高，会导致购买力越弱，消费越少，您觉得对吗？
回答：这样的观点，忽略了一个很重要的现实。房价并不是一个人的事。买卖是双向的。有一个买房的，必然就有一个“卖房”者。当买方者掏出80 万元房款时，必然有另外一个人，收入了80 万元。二者严格相等，丝毫不少。
当有一人丧失80 万元购买力时，必然有另外的一个人，增加了80 万元购买力。当有人缩减开支时，必有人获得了大笔的现金。
一般的研究分析，都是把目光瞄准了购房者一族。从现有白领来说，购买力是不断萎缩的。
将目光放更久远一点，将考虑群体放到全社会的民工，建筑工人，搬运司机。就会发现完全都不是这么回事。当小白领花80 万掏钱买房时，必然有建筑商获得了80 万元入帐。其中10 万元建筑工人工资，10 万元建材原料，10 万元广告营销策划， 10 万元金融融资收入，10 万元绿化配套设施，30万元政府税费和地基拆迁费用。
当小白领掏钱80 万元买房时，必然有更多数以千千万的人群，获得了工作，找到了销路，接到了订单，拿到了工资。或者政府收到了税费，开建公共工程，孤老拿到赡养。
货币是循环流动的，财富是守恒的。整个社会好比一座巨大的生物链。小白领站在了链条的上层。
所以无谓房价多少，购买力永不消失，只不过从一个人的手中，到了另一个人的手中。
提问：星叔，我还是安徽蚌埠的那位，因为之前没有关注过这方面的内容，看到您发的内容颠覆了我的观念，觉得非常敬佩您。
接着老破小的问题：如果这个房子顺利卖了也只有不到50w，我同时自己也有房贷，到合肥有好的投资房吗？不知道会不会有户口或者二套房等限购政策？
回答：安徽投资只看好合肥，省会单核城市，蚌埠还是能级太低，从投资角度看，蚌埠留一套自住就可以，资金更多向合肥靠拢，未来价值最大化。
合肥是限购的，可以采用54大法，找人代持，中介硬过户，法拍房等方式破限购
合肥投资重点板块详见知识星球内部。
提问：星叔您好，坐标兰州，目前看了兰州几个小区，麻烦您帮忙给个建议： 1、兰州豪布斯卡，位于市中心西站，价格14000+ 2、中央首付，位于高铁站西1公里，价格13500+ 3、华润未来城市，位于兰州郊区彭家坪，价格10500+ 自用，考虑以后小孩儿上学！ 因为现在感觉房价略有回落，您觉得现在入手合适还是等年底，这3个小区您看着咋样，从升值空间来看未来哪个升值空间最大，谢谢！盼望回复！
回答：买兰州豪布斯卡更好，小区位于高铁西站对面，地铁一号线附近，紧邻西津西路主干道，交通路网发达。
20多条公交线路覆盖整个兰州，十分钟可以到达兰州西站商圈，万辉商圈。教育资源也比较好，周边小学、中学、大学都有很多。
自住不用太过于择时，现在就可以买。
兰州房价相对扁平，价差不是很大，没必要买太偏远，买靠近市中心一点的，未来保值增值能力更好。
提问：长沙目前合适投资的地段，备选项有1、恒大童世界，2、高铁西站澳海望州府3、开福区的恒基旭辉4、长沙融创城5、望城碧桂园培文府。谢谢。目前有一套安置房长沙诚兴园，2013年购买，临近地铁两条线路。目前已经满五年了，是否合适处理。谢谢
回答：1.安置房满5建议出手，一般政策性房产主要是品质和税费上的差别。安置房很多是没有产权证的，即使有，也是卖房者在取得房产证之日起五年后才能过户给买房者。
安置房一直是每个区域的最低价格，投资谨慎，除了价格，还需要关注流动性和品质。
2.长沙对于稳定楼市的决心很大，如果是指望短期获利，还是没啥必要，长期稳定投资可以考虑，与周边省会城市比较，长沙仍然是有空间的。就长沙投资来说，地段和学校更重要，地铁倒也需要，只是长沙以后的地铁盘会越来越多。现在地铁边的楼盘，升值不算明显。
长期投资，需要考虑片区发展和板块轮动。
长沙投资回报率最高的板块 详见知识星球内部
提问：星叔你好，南京六合的远洋棠悦山水楼盘怎样，值得短期投资吗？房价1万1左右，地铁1公里，有学区，靠动物园和金牛湖风景区，但是担心六合化工污染不宜居住，而且此远郊的交通不便，离南京主城区太远，考虑到江北新区是否能辐射到它这边，会不会有升值空间。刚需，手里资金不多，可以入手吗？如今98平已卖完，我去的时候那边只剩112平的可选，现在上周末才交了2万定金，之前没考虑周全，盲目决定，请问能否入手，不能的话就只能忍痛算了，南京还有首付的30万左右的楼盘推荐吗？若房价很高，买个40-50平左右的小房合理吗？感觉首付不够，目前工资1万多，是否需要在攒个一年再买？单身狗想买房很急，谢谢！
回答：六合太偏远了， 南京这座城市长期是看好的，短期来说，上一轮涨幅还没消化完，估计还要横盘半年到一年。
定金应该和开发商协商，目前你预算有限，不用太着急上车，建议继续蓄力，未来入南京主城区。
自从楼市调控以来，全国各城市房价分化明显。以前闭着眼买房就能赚钱，而现在不能盲目买房了。
适合普通投资者的房产是中规中矩、确定能赚钱的，哪怕赚得不多，只要赚钱了，后面就有机会滚动资金，继续建仓。所以应该选择主流的房产，容易升值套现。在楼市投资中，人生第一套房一定要赚钱，追求确定性的回报
随着城市人口的增多，拥有教育资源的房子也将更加稀缺。如今城市中的上学原则是划片入学，户口在片区内的孩子就具备入学资格。而城市中的学校都有排名，好学校大家都想让孩子上。因此，学区房就非常抢手。
北上广深等城市随着人口的增加终将成为国际性的大都市。人口越集中的城市，交通压力越大。因此，拥有交通资源的房子得到更多购房者的喜欢。
城市需要不断发展，适应不断增多的人口就要普及地铁，地铁是城市中重要的交通资源。因此，城市中拥有地铁资源的房子的保值，升值空间较大。
南京投资回报率高的板块 详见知识星球内部
提问：你好，星叔！坐标西安！陕西宝鸡太白山风景区现升级为5A，旅游区内，现盖了不少温泉入户的房子，介绍说陕西有规划修旅游环线高铁/地铁，可以当民宿出租。我看了太白麒麟府（40年），想投资+偶尔自住，但又怕租不出去，毕竟我在西安，离得远，也不方便。烦请星叔，给予指导，谢谢！
回答：不要买，这种旅游区房子完全是坑！
以前分析过很多次: 在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。
很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。
从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。
从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。
能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，绝对不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。
提问：星叔，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？
回答：砍价是门技术，详见知识星球内部分享《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》。
提问：星叔好，小企业老板，受现在大环境影响，开了才一年的公司现在没法开工，没有收入来源，房贷车贷还有员工工资…感觉很焦虑，力不从心，生活真难，该怎么办？
回答：因为这次影响，很多企业的日子都不太好过。这次学到的最最重要的一课，那就是：永远要保持危机感，永远要储备好防守资金。因为你永远也不知道明天会有什么“黑天鹅”发生。
房产投资要准备至少2-3年的防守资金，这里的防守资金，不一定是指现金和存款，稳定的工资、大额信用卡、各种银行贷款甚至亲友愿意借钱的金额，都可以被列入在内。
通过以上这些渠道，能帮你熬过3年的房贷月供缺口，这才是防守资金存在的意义。有了防守资金，我相信你在遇到黑天鹅事件的时候，心态就会好很多。
在这么不确定的大环境下，我们能够确定的只是自己。其实，人生际遇并不是完全由环境决定，而是取决于你的思维和决策。
现在变化太快了，每一天每个月每一年都有无数的变化，如果只盯着变化，你会很容易焦虑，抓不到生活的重心。
可以用贝索斯的思考方法，问自己：未来3/5/10年，什么是不变的？
只有把战略和重心，放在确定和不变的底层逻辑上，你内心才会容易安定，才会有耐心去做有长期竞争力的事